עוקץ פירמידת הלובר בקרית-ים 

(מאמר ראשון בסדרה על תרגילי עוקץ בנדל"ן)

הרבה חזון נקבר מתחת לסיפור העוקץ הזה. מתברר כי מתחת לכיכר המרכזית בקרית-ים, בקרן הרחובות ירושלים, ז'בוטינסנקי והרצל (מרכז מסחרי "מנחם"), בנויה קומת מרתף ענקית בשטח מספר דונמים.

רבים סבורים כי הכיכר הזו מתוכננת בצורה איומה. אדניות ענק ומשטחים מוגבהים יוצרים מפלסי גובה חסרי פשר ומכוערים. ההגבהות הללו שוללות תחושת מרחב ומנתקות את רוב שטח הכיכר מהמדרכות. התושבים אכן מצביעים ברגליים והכיכר זנוחה וריקה למראה, הגינון שבוצע באחת האדניות מדולל, אין מזרקה, אין ספסלים מוצלים או מתקני שעשועים. זוהי "כיכר אתרים" של הקריות. אבל אותן אדניות והגבהות נבנו בשיפוע, מעין בסיסי פירמידה שנקטעו בתחילתן. פירמידה אמרנו? הנה כך נולד כנראה הרעיון לתרגיל העוקץ היצירתי שנספר כאן!

כשפגשתי את האדריכל החיפאי החתום על "פרויקט הפירמידה" היה קשה להתעלם מהזיק שהאיר את עיניו כשדיבר על "הפירמידה" ומהיאוש שאחז בפניו כשתיאר את הנסיבות בהן הפרויקט נזנח.

הרעיון, שכמו ציפה להגשמתו מעצם הצורה הפירמידית של האדניות בכיכר (להפוך לימון ללימונדה), בניה של פירמידה שקופה בכיכר, ממנה ירדו המבקרים בדרגנועים לקניון תת קרקעי משופץ ומצוחצח, פאר אדריכלי שיגאל את הכיכר והמרתף הזנוחים ויעניקו להם חיים חדשים ונוצצים.

כל זאת בהשראת פירמידת הזכוכית בכניסה למוזיאון הלובר בצרפת (פרויקט שהיכה גלים בכל העולם).

האדריכל משוכנע עד היום כי היזם נפל קרבן למעשה בריונות. הוא הציג ערימה של תוכניות וחוות דעת מומחים (תחבורה וכל הג'אז הזה) שהוכנו על פי דרישות שונות מטעם העירייה. לאמונתו, מי מהאנשים הקשורים לוועדה המקומית דרש מהיזם דרישות שהשתיקה יפה להם. בתמורה לכך הבטיח כביכול להימנע מהכשלת הפרויקט. משנענה בשלילה פתח מסע צלב בתקשורת ובוועדה המקומית - נגד מתן ההיתר. כך סבור האדריכל כי הגיע לקיצו פרויקט פירמידת הלובר בקרית-ים.

תחילת העוקץ הזה בשנת 1996, עת רכשה חברת "פרופיל איבחון ומעקב רפואיים בע"מ" 2 תתי חלקות במרכז המסחרי מנחם (שד' ירושלים 29 פינת ז'בוטינסקי ופינת הרצל). השטח היווה חלק מקומת מרתף ענק שנמצא מתחת לכיכר ולמסחר (השטח שנרכש כ-2 דונם בנוי במרתף). הפרויקט נבנה בשנות ה-70'. תכנית הבניה מההיתר לא נמצאה. תשריט בית משותף ופסקי דין מעלים כי היעוד של אותו חלק מהמרתף אינו מסחרי אלא מסומן כ"אולם" מרתף וכ"חניון" במרתף.

בעוד האדריכל שוקד על תכניותיו ובלי שום קשר או ענין בתוצאות מאמציו, התחיל היזם למכור לבעלי עסקים יחידות של חנויות או מסעדות באותו קניון פירמידת הלובר, וחשוב מכך, דאג שאחד הבנקים הגדולים יממן את העסקאות ויעביר לו את מלוא כספי ההלוואות.

פעילות זו התרחשה בשנים 1996-1997. בעלי העסקים קיבלו הלוואות בנקאיות.  נרשמו לזכותם ולזכות הבנק הערות אזהרה בטאבו על חלקים קטנים מהמרתף. כל כספי ההלוואות הועברו מייד ליזם. בשנת 1997 התפרסמו בכלי התקשורת פרסומים על הפרויקט שנמכר ללא היתר, מאוחר יותר היזם "ברח" והותיר את הבנק והלווים להתגושש על החזר ההלוואות בעוד הרוכשים נותרים עם רסיסי מרתף בשווי נמוך במיוחד. הבנק שנותר למעשה ללא בטוחות, הוציא עיקולים על נכסים אחרים של הלווים והגיע עם חלקם להסדרי פריסת הלוואות.

בזמנו, לפני קרוב ל-20 שנה, נשכרתי על ידי חברת ביטוח לתת חוות דעת נגדית לזו שהציג הבנק במסגרת תביעה נגד שמאי. הבנק טען כי השמאות ניתנה על שווי גבוה משווי השוק, ומכאן שניתנה הלוואה ללא בטוחה ראויה.

כבר בבדיקות הראשונות התרשמתי מתרגיל העוקץ יוצא הדופן של היזם. כפי שאתאר מייד, לא נדרשתי לבסוף להגיש חוות דעת. אבל, העיקר הוא סיפור העוקץ עצמו!

ה"חנויות" התבררו כחלקים זעירים ממרתף ענק. הבית המשותף הינו פרויקט עצום שהוקם בשנות ה-70' שכולל 3 מגדלי מגורים מעל חזית מסחרית ומרתף. המרתף בנוי גם מתחת לכיכר עירונית מרכזית בקרית ים והחזית המסחרית כוללת חנויות למסחר הפונות לכיכר.

היזם קנה 2 דונם בנוי בקומת המרתף הממוקמים ברוב שטחם מתחת לכיכר  ורשומים בתיק הבית המשותף כתתי חלקות לשימוש "אולם" ו"חניון 4 חדרים". תכנית היתר הבניה לא אותרה. לפי תשריט בית משותף, היעוד של תתי החלקות לא היה מסחרי והיה צורך בשינוי יעוד השטח שכבר בנוי במרתף ובהיתר לפירמידה ולדרגנועים. כך גם  נקבע בהחלטות ובפסקי דין בבית המשפט. זאת, אגב, בלי קשר לכך שמספר תתי חלקות אחרות בקומת המרתף סומנו מראשיתן כחנויות מסחריות.

כבר בשלב הבדיקה הראשונית מצאתי הערה מוזרה ביותר בנסח הטאבו בדבר רישום "רפרצלציה רצונית" בשתי תתי חלקות אלו. רישום זה נמחק מאז. אבל בזמנו ביקשתי מעורכי הדין של חברת הביטוח לבקש מהבנק העתק של מסמכי אותה "רפרצלציה רצונית". הרי לא יעלה על הדעת, אמרתי, שבנק יתן הלוואה לרכישת חנות שכפופה ל"רפרצלציה רצונית" מבלי לראות בכלל את מסמך הרפרצלציה, מה עוד שהערה על קיום מסמך כזה רשומה בנסח הטאבו, אותו מחויב הבנק לבדוק.

תגובת הבנק לא איחרה לבוא, אך בינתיים ביקרתי בכיכר, נסעתי למחלקת רישוי בעירייה וראיינתי את אדריכל הפרויקט בביתו בחיפה. הסיפור החל לרתק אותי. במקביל, הבנק מיהר להגיב. התקבלה מהבנק, בפתאומיות ובמהירות, הצעת פשרה בסכום נמוך מאוד. מטבע הדברים, ההצעה אושרה מייד והתיק נסגר. הבנק, כמובן, הכחיש כל קשר בין הצעת הפשרה הפתאומית ובין העלאת נושא "הרפרצלציה הרצונית". לאחר מכן אותה הרפרצלציה פשוט... נמחקה מהנסחים.

מכיוון שהעבודה לא הבשילה לכדי חוות דעת, גרסתי ומחקתי בזמנו את כל החומר ושכחתי ממנו לתקופה ארוכה. כשהחלטתי לכתוב סדרת מאמרים על תרגילי העוקץ בנדל"ן, היה ברור כי אתחיל ב"פרשת הפירמידה". מצאתי כי זו מתועדת ב-3 החלטות של כבוד הרשמת ש.פומרנץ (בימ"ש שלום חיפה) באוגוסט 2004. מתברר שרוכשי חנויות שונים (עבדי, שינינגר, חזן) שיוצגו על ידי עורכי דין שונים (טיקוצקי, גבע) סיפרו סיפורים זהים.

פרטים מדהימים עוד יותר מפורטים בפסק דין של השופטת נסרין עדוי בבית משפט שלום חיפה, מינואר 2015. גם שם הוצג תחילה הסיפור הסטנדרטי, אלא שרוכש החנות כאן התעקש ופתח אין ספור הליכים משפטיים במטרה לחמוק מתשלום ההלוואה לבנק. זאת לאחר שלא שילם את ההחזרים להלוואה ונפתחו הליכי עיקול נגדו. במהלך ההליכים הרבים התגלו יותר ויותר סתירות בגרסתו. הוא נחקר בקשיחות על ידי הבנק  עד שנחשפה אמת מדהימה, ועל כך מאוחר יותר.

הנה תקציר של סיפור המעשה מתוך אחד ההחלטות של כבוד הרשמת:

"מן התצהיר עולה כי המבקש נתן בשעתו מקדמה על סך 10,000 דולר למר פיכמן בגין עיסקה אחרת של רכישת מסעדה באותו פרוייקט, שלא עלתה יפה, וכי סכום המיקדמה נזקף לזכות העיסקה החדשה של רכישת החנות.

 המבקש ממשיך וטוען כי במעמד נטילת ההלוואה, שיבחה פקידת הבנק את הפרוייקט והביעה התלהבות רבה ממנו, ובטחון רב בהצלחתו.

 הסתבר בדיעבד כי הנכס הוא חסר כל ערך, ומדובר בחלל סגור שטרם חולק לחנויות, ללא רישום בלישכת רישום המקרקעין, וללא היתרי בנייה.

 המבקש טוען כנגד הבנק כי העמיד לרשותו הלוואה, שהועברה ישירות לכיסו של פיכמן, ללא בדיקה משפטית סבירה של הנכס

 ...מקובלת עלי עמדת ב"כ הבנק כי השתלשלות העניינים מעידה כי גמלה בליבו של המבקש ההחלטה לרכוש את החנות עוד טרם פנה לבנק לקבלת ההלוואה, שהרי הסכים כי המיקדמה ע"ס 10,000 דולר שניתנה לצורך רכישת המסעדה, נזקפה, בהסכמתו, על חשבון העיסקה החדשה נשוא התביעה - רכישת החנות.

 המבקש רכש את החנות בטרם קרם הפרוייקט עוד וגידים, ובטרם ניתנו התרי בניה. נראה שלא ערך בדיקות מקדמיות מספיקות מול הרשויות המוסמכות, ונסמך אך ורק על מצגיו של פיכמן.

 המבקש הוא זה שהתרשל בבדיקת עיסקת הרכש, שכן היה עליו להבטיח את נושא ההיתרים ונושאים נוספים טרם רכישת החנות וטרם נטילת ההלוואה מן הבנק, וזאת הוא לא עשה.

 מרבית טענותיו של המבקש אמורות להיות מכוונות כנגד פיכמן אשר סיבך אותו בעיסקה כושלת, ולא השיב לו את כספי ההלוואה שהועברו אליו ישירות, על אף שהפרוייקט מעולם לא יצא לפועל.

 במקום זה מעלה המבקש טענות לפיהן הבנק חטא כלפיו בהתרשלות חמורה, ולא היא.

 אין למבקש להלין אלא על עצמו, שלא פעל כמצופה מרוכש סביר, ונמנע מלבדוק בדיקה מעמיקה את מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס אותו רכש. על המבקש לתבוע את פיכמן להשבת כספיו, אך אין הוא יכול לפטור עצמו מהשבת כספי ההלוואה, שנטל מן הבנק, ואשר התחייב להשיבה בכפוף לתנאיה.

 בחתימתו על הסכם ההלוואה (נספח א' לתביעה) ועל טופס ביצוע הלוואה דולרית (נספח ב' לתצהיר), לפיו הורה לבנק להעביר את מלוא כספי ההלוואה מיידית לחב' פרופיל - מוחזק המבקש כמי שידע על מה הוא חותם, ובחתימתו אישר את הסכמתו לתוכן המסמכים האמורים.

 המבקש, לפי בחירתו, רצונו, ושיקול דעתו, הורה לבנק להעביר מיידית את מלוא כספי ההלוואה (78,000 דולר) לחב' פרופיל...ההלוואה הוענקה לו בהליך רגיל לאחר בדיקת יכולותיו הכלכליות, ולא בהליך מזורז. הבנק נתן את הלוואת המשכנתא כנגד שיעבוד נכס וללא ערבים, כמקובל אצלו.

 לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי אין יסוד לטענה בדבר התרשלות הבנק, אשר פעל בעת מתן ההלוואה כפי שהוא פועל במהלך עסקיו הרגיל, והיא ניתנה למבקש לאחר שנבדק מצבו הכלכלי וכנגד שיעבוד הנכס.  

 אם כן, ב-3 המקרים מדובר בדפוס פעולה דומה: היזם, אחד בשם פיכמן, העומד מאחורי החברה שרכשה את האולם והחניון במרתף, חברה בשם "פרופיל איבחון ומעקב רפואיים בע"מ", מכר בעיסקה מסתורית קודמת לאותם הרוכשים חנות/מסעדה אחרת, באותו הפרויקט ממש (מרתף שמעולם לא שופץ או שונה יעודו לקניון).

תמורת אותה חנות או מסעדה הרוכשים שילמו לפיכמן מקדמה מראש בסך $10,000-$12,000 אך "העסקה לא עלתה יפה". במקום לדרוש את כספם חזרה או לחתוך הפסדים, אותם לקוחות דווקא הסכימו לפתע, מייד לאחר שהיזם הפר את הבטחותיו, כי כספם האבוד יהפוך למקדמה לרכישת חנות אחרת. בנוסף לכך פנו מייד לבנק וביקשו הלוואה אותה התחייבו להחזיר לבנק, בסך 75,000$ - 78,000$ שתשולם מייד, כולה, כתוספת למקדמה, תוספת של 700% למקדמה שתשולם לאלתר בתמורה לחנות החדשה, אף שמדובר באותו הפרויקט ובאותו פיכמן. זה האחרון "ברח עם הכסף" והותיר את הרוכשים והבנק להתגושש האחד עם השני. הללויה.

האמנם "סיפור עוקץ קלאסי" של מכירת שקרים ובריחה עם כספי המשכנתאות? הרי מספר רוכשים שונים המיוצגים על ידי עורכי דין שונים טענו סיפור זהה: מקדמה שהוסבה לחנות אחרת, פקידת בנק שעודדה אותם לעסקה, הלוואה ששולמה מייד ליזם. חוסר ידיעה כי קיימות בעיות רישוי ורישום לנכס.

אבל נראה שחלק לפחות מהרוכשים לא היו כל כך תמימים.

נתחיל בסיפור החלפת המקדמה. מדוע לעזאזל הסכימו הרוכשים לחזור ולעשות עסקים עם יזם שהפר זה עתה חוזה עימם? מדוע ויתרו על החזר המקדמה הצנועה ואף הסכימו לשלם סכומי עתק במימון בנקאי אותו ייאלצו להחזיר - דווקא למי שהפר מולם הבטחות? מוזר, נכון?

נמשיך. לפי התוכניות, החנויות שנרכשו הן למעשה כבר בנויות. בניגוד לדירות או חנויות שנרכשות על הנייר כשהמגרש בהליכי בניה בלבד. כל שדרוש הוא שיפוץ פנימי שיהפוך את המרתף הזנוח לקניון ולבנות פירמידה ודרגנועים ככניסה חדשה למרתף. זאת לצד היתרי בניה לשינוי היעוד למסחר ולבניית הכניסה. הכיצד לא בדקו אם העירייה מוכנה לשנות את המרתף? הרי בשטח המרתף כבר בנוי והוא לא מסחרי וללא גישה ללקוחות. נושא הרישוי מוחשי ובולט לעין גם להדיוטות במקרקעין. זאת ועוד. כיצד לא ביררו עמדה אפשרית של בעלי החנויות בחזיתות המסחריות בבית המשותף, אותן חנויות פונות לכיכר (מרכז מסחרי לא קטן הכולל סניף שופרסל).

ביררתי. מול בעלי החנויות המתחרות היה לפרויקט סיכוי, אם כי כרוך בקשיים.  תקנון בית משותף אוסר בשטח זה פתיחה של מעדניה, מכולת, מכירת ירקות ופירות, דגים בשר, או ממכר מצרכי מזון מכל סוג שהוא או לנהל סופרמרקט. אך הוא מתיר כל שינוי פנימי אפשרי, לרבות חלוקת משנה ליחידות קטנות יותר, ובלבד שיתקבל לכך היתר בניה.

בפסק הדין של השופטת נסרין עדוי, שהוזכר כאן, התגלה לפתע כי לפחות אחד מרוכשי החנויות הודה כי לא שילם בכלל מקדמה או תשלום כלשהו תמורת החנות שכביכול רכש. לטעמי חלק נסתר זה בעסקה שהוצגה לבנק סביר שמשותף גם לרוכשים האחרים. הסברתי כיצד החלפת המקדמות נחזית בעיני כלא סבירה, כל שכן כסעיף סטנדרטי. יותר סביר כי דובר באחיזת עיניים כאילו הרוכשים השקיעו הון עצמי מינימלי אותו התנה הבנק לשם הקצאת הלוואה.
עוד מודה הרוכש כי ידע מראש על היעדר היתר בניה והצורך בשינוי יעוד וכי היזם עצמו שילם את ההחזרים החודשיים למשכנתא והתחייב בעל פה להמשיך ולעשות כן עד לקבלת היתר הבניה, עד שלפתע חדל מכך ולכן הבנק עיקל נכסים של הרוכש. יש לציין שהעדות של אותו רוכש רומזת לקרבה אישית שלו ליזם, קרבה שלא בהכרח אופיינית ליחסי היזם עם הרוכשים האחרים. "התובע" בציטוט למטה הינו אותו הרוכש:

"התובע הודה כי לא שילם לפיכמן כל סכום על חשבון תמורת המכר, חרף האמור בהסכם הרכישה שמשנת 1996, לפיו הוצהר כי התובע שילם 12,000$ על חשבון התמורה... התובע הודה כי ידע בטרם חתימתו על הסכם ההלוואה כי לפרויקט לא היה היתר בניה, כי טרם התקבל אישור לשינוי ייעוד הקרקע וכי הבניין שהיה קיים על הקרקע היה מרתף... זאת ועוד, התובע צירף ... העתק כתבה שפורסמה ביום 23.5.1997 ... לפיה כבר אז היה ידוע בציבור אודות "השערורייה"... ומה עשה התובע לאחר פרסום "השערורייה"? התובע חתם על הסכם לביטול הסכם הרכישה ... בטרם חלוף שנה מיום חתימת הסכם הרכישה...התובע טען, כי הסכם הרכישה בוטל משראה כי לא הייתה התקדמות בהשגת הרישיונות להקמת הפרויקט...התובע לא טרח ליידע את הבנק בדבר הסכם הביטול.

התובע הודה, כי פיכמן היה משחק עם מחיר התמורה לפי נוחיותו, לפי הבנתו, לפי כוונותיו הזדוניות מפעם לפעם מול הבנק ומול רשויות המס ...התובע טען כי שימש "פיון על הלוח"

...התובע חתם על כל הסכם ששירת את האינטרס של פיכמן. בין התובע לבין פיכמן היו הסכמות בעל פה המנוגדות להסכמים בכתב והמנוגדות למצג שהוצג בפני הבנק... פיכמן חתם כערב להלוואה שנלקחה על ידי התובע בחודש אפריל 1996 לרכישת דירה.... ולהשערתו, פיכמן הפסיק את התשלומים לאחר שנודע לו על הסכמי הפשרה שהיו ללווים אחרים, או אז רמז לתובע כי בכוונתו להשיג פשרה טובה יותר ... ואף אמר לתובע: "בוא נראה מה יהיה"...התובע שימש כצינור להוצאת כספי ההלוואה מהבנק עבור פיכמן, כאשר כספי ההלוואה הגיעו לידיו של פיכמן, בידיעת התובע, שלא נשא בכל תשלום עבור ההלוואה ושהיה לו הסכם בעל פה עם פיכמן כי זה האחרון יישא בתשלומי המשכנתא, כל עוד לא הושג היתר בנייה.

...מכל מקום, התובע לא הוכיח כי עניינם של הלווים האחרים זהה או דומה ממש לעניינו. כך למשל, לא הוכח כי הייתה להם כל מודעות למצבו התכנוני של הפרויקט, לא הוכח האם היו להם הסכמות בעל פה מול פיכמן דוגמת ההסכם שהיה לתובע והמנוגדים להסכמים שבכתב אשר הוצגו לבנק לצורך קבלת הלוואות....

יתרה מכך, התובע נשאל האם פיכמן ימשיך לשלם את התשלומים להלוואה לאחר סיום ההליכים דנא, והשיב כי אינו יודע וכי הקשר האחרון שלו עם פיכמן היה לפני כשנה. כשהתובע נשאל האם התביעה דנן משרתת את האינטרסים של פיכמן תשובתו הייתה כדלקמן: "אני חושב שכן, אני לא בטוח, אני לא יודע. אתם רוצים למכור לי את הדירה...".